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    人口流動+鼓勵三胎:碧桂園城鎮化存量的新機遇

    第七次人口普查數據公布不久,“三孩”就來了。

    5月31日,中共中央政治局召開會議。會議指出,進一步優化生育政策,實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

    房地產發展短期看政策,中期看土地,長期看人口。

    放開生育政策、家庭人口擴容,意味著部分消費者對戶型需求的改變。而城市人口總量和人口流動情況,也將直接影響房地產的業務布局。

    城鎮化水平的不斷提升,以及城市群的進一步聚集,將在很長一段時間內左右房地產的房展方向。體量不同的各類房企,也將迎來機遇和挑戰。

     

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    擁抱城市群

    置業需求仍將逐步釋放

    首先,從人口總數來看,對房地產未來市場無需過度悲觀,雖然人口增速持續放緩,但仍呈正向增長。

    第七次人口普查數據顯示,全國人口共141178萬人,與2010年的133972萬人相比,增加了7206萬人,增長5.38%;年平均增長率為0.53%,比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。

    數據表明,我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。未來,我國人口將繼續保持低速增長。

    而從人口分布來看,東部地區人口占39.93%,中部地區占25.83%,西部地區占27.12%,東北地區占6.98%。與2010年相比,東部地區人口所占比重上升2.15%,中部地區下降0.79%,西部地區上升0.22%,東北地區下降1.20%。

    從人口的省際流動來看,廣東、浙江和江蘇人口流入最多,十年間人口分別增加2171萬人、1014萬人和609萬人。

    人口的分布與流動背后,是城市群和都市圈的興起。除了珠三角、長三角城市群的虹吸效應不斷增強,部分東部城市產業升級,以及西部重點城市產業發展快速,也會帶來了人口的流入和回流。

    人口流入帶來城市置業需求的上升,都市圈內的房地產市場將迎來更多發展機遇。

    以房地產龍頭企業碧桂園為例,目前碧桂園項目已進駐中國內地所有省份,達到市場全覆蓋。截至2020年12月31日,碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約1.75萬億元,潛在的權益可售貨值約5000億元,權益可售資源合計約2.25萬億元。

    碧桂園的土儲布局,與人口流動的趨勢相吻合。2020年底可售貨值中,98%位于常住人口50萬人以上的區域,93%位于人口流入區域;公司在長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝五大都市圈以及人口稠密省份,與其他城市的可售資源占比分別為73%和27%,未來發展空間巨大。

     

     

    △圖片來源:華西證券

     

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    新城鎮化仍有空間

    重點三四線城市或迎外溢需求

    針對三孩政策,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,三孩政策最大的受益城市為二線城市,其具有較好的基礎設施和人居環境,未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉移的趨勢下,二線城市在人口數量方面有望超越一線城市。

    而城市集群效應的另一重利好,正是新城鎮化的發展。

    數據顯示,2020年常住人口城鎮化率已經達到了63.89%。雖然較2010年有了長足的進步,但距離發達國家70%至80%的城鎮化率,還有一定距離。而戶籍城鎮化率只有45%,進城的空間很大。

    目前,可轉移的農村人口多數分布在三四線城市下轄區域,人口流動以省內為主。數據顯示,我國省內流動人口2.51億人,占總流動人口的67%,高于跨省流動。天風證券分析認為,非一線核心城市,比如省會及計劃單列市逐漸成為人口流動的重要方向,二線城市的房地產開發空間或許更優。

    但省會承載力有限,三四線城市的本地城鎮化或將是未來城鎮化主動力。

    許小樂指出,從人口流向看,二線核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線核心城市,都市圈內部周邊三四線城市人口流入速度大于中心城市。未來西安、成都、武漢等重點二線省會城市及城市群內周邊三四線城市,城鎮化率將進一步提升,房地產市場具有較大發展空間。

    在三四線城市中,碧桂園占有市場優勢。2020年,碧桂園銷售額約占全國商品房銷售額5%,在公司已進駐的三四線城市中,2020年平均市占率約為8%,預計未來在更多三四線城市的市場份額將進一步提升。

    據華西證券發布研報,2021年1月至4月,碧桂園新增土儲301.99萬㎡。其中,一線城市4.89萬㎡,二線城市38.67萬㎡,三四線城市258.43萬㎡,三四線城市占比85.6%,聚焦下沉市場依然是碧桂園的投資戰略布局。

    對于新城鎮化,碧桂園集團董事局主席楊國強認為,中國的城鎮化還有很長的路要走,人民對幸福生活的追求不會變,未來大批農村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮生活。

     

    3

    精耕市場

    房企的新機遇

     

    此外,精耕市場的房企或將迎來機遇。

    放開生育政策、家庭人口擴容,意味著改善型需求的增加。國金證券分析師趙旭翔提出:“過去主流的家庭結構是‘一家三口’,三房是性價比更高的選項。而家庭成員增加將催生出新的對于125平方米以上的中大戶型房源的需求。”

    也就是說,在市場需求上,消費者對于房子的設計、戶型有了更多的需求,提倡“健康住宅”概念,希望能在戶型上做更多功能細分。

    但在實際中,“花錢買不到好房子”卻成了不少三四線城市的通病:人車不分流的動線、稀缺的綠化、被車位占滿的小區道路、毫不作為的物業等問題成為常態。

    面對三四線城市的供需錯配,行業領先的房企往往經驗豐富、項目設計與開發也更加專業,更能滿足購房者需求。

    面對這一痛點,產業鏈條布局完整的房企更容易獲得優勢。碧桂園作為一家深耕城市多年的房企,在產品打造上有其獨到的體系。憑借幾乎覆蓋房地產開發所有環節的“一條龍”開發模式,可以實現相關環節工序的標準化操作,而且項目開發各環節提前參與投資分析與決策,生產運營效率更高,質量也更加可控。

    克而瑞廣州區域分析師肖文曉認為,不管是從城鎮化率的提升,亦或從人口紅利的消減等多種角度分析,中國房地產市場從增量時代向存量時代逐步轉變的趨勢,近年來已經很明顯。

    肖文曉稱:“這種大趨勢的轉變,意味著提供給房企規模擴張的增量紅利越來越少,粗放式的增長不可持續,而精細化的城市運營卻大有可為。”

    (新媒體責編:syhz0808)

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