長租房具有顯著的民生特點，今年政府工作報告明確提出：探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場。租賃企業(yè)所做出的努力和探索，尤為珍貴。

在受重視程度越來越高的商業(yè)以及長租板塊，我們可以清晰的看到中海基因里的穩(wěn)健與財務(wù)思維。經(jīng)歷多年實踐和探索，中海長租不僅在產(chǎn)品方面做了迭代升級，同時盈利模式與運營思路變得越來越清晰。近期，中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)饒胤在接受媒體采訪中，分享了中海長租的發(fā)展實踐與思考。

厚積薄發(fā) 穩(wěn)健發(fā)展

中海地產(chǎn)近期發(fā)布的財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，中海長租公寓全國布局13個核心城市，管理面積超50萬㎡。

在長租行業(yè)最野蠻生長的那幾年，中海長租保持了難得的冷靜與克制。不做無謂的擴張，不盲目追求房源數(shù)，這不是大多數(shù)長租企業(yè)的行事風格，卻能看到熟悉的中海作風。

比起規(guī)模擴張，中海長租更注重另一個方向，做有質(zhì)量的資產(chǎn)、實現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模。

這是中海長租與其他企業(yè)最大的不同，即商業(yè)模式成立是業(yè)務(wù)成立的第一要素，利潤是業(yè)務(wù)發(fā)展遵循的重要因素。從投資研判、項目定位、產(chǎn)品設(shè)計到空間建造、精細運營，中海要以財務(wù)思維去構(gòu)建基本邏輯，從而把控未來的發(fā)展路徑。

中海長租在適度擴張的同時，鍛造了一個全維度的真正落實到執(zhí)行端的資產(chǎn)管理體系。投資前端，做好未來退出架構(gòu)的設(shè)置以及估值的預(yù)測。隨后通過完善的融資成本體系和自主建造管控的合約體系，在產(chǎn)品品質(zhì)實現(xiàn)的目標下優(yōu)化了成本實現(xiàn)。進入運營期之后，中海長租在人房比、爬坡期的去化、流轉(zhuǎn)續(xù)等各個經(jīng)營觸點也都有非常明確的刻度要求。

與這套資產(chǎn)管理體系搭配的，是中海長租公寓對商業(yè)模式的深刻認知和多模式業(yè)務(wù)落地的長袖善舞。比起所謂的輕重模式之爭，效益和可持續(xù)的循環(huán)才是中海長租最為關(guān)注的業(yè)務(wù)本實。

雖然目前中海長租的業(yè)務(wù)體系中以重資產(chǎn)構(gòu)成為主，但重資產(chǎn)運營并不一定是中海長租的最終形態(tài)，中海長租認為，一個真正的良性循環(huán)的道路應(yīng)該是輕重并行的。比如美國日本的一些成功的案例，都是在有很大量的自有物業(yè)的標桿項目打造、以及業(yè)務(wù)團隊的體系化鍛造后，然后實現(xiàn)輕資產(chǎn)的輸出和規(guī)模拓展。

中海長租有著自己的成長節(jié)奏，“規(guī)模并不是衡量一家長租企業(yè)經(jīng)營能力與成長性的唯一指標，毛利率、npi、在手合約長短、周轉(zhuǎn)房源空置時間、管理效能等關(guān)鍵指標才是支撐規(guī)模不斷良性循環(huán)下去的基礎(chǔ)。所以，我們不會為了規(guī)模去簽一些非常沉重的枷鎖背在自己身上。中海長租現(xiàn)在思考的是如何把資產(chǎn)規(guī)模能夠做得更有質(zhì)量，回報做得更好，未來Reits退得更好，用投融管退的資管體系把這個業(yè)務(wù)線真正的商業(yè)模式跑起來。已經(jīng)有很多基金站在我們的身后，我們也做好了充分的準備。”饒胤介紹。

如今，這個商業(yè)模式距離實現(xiàn)閉環(huán)只差最后一步——退出機制的打通。隨著相關(guān)政策等條件不斷成熟，Reits破曉的黎明就在眼前，中海長租只待東風。

長租行業(yè)內(nèi)，頭部企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢已經(jīng)成為共識，但在普遍管理運營相對粗放的當下，模式優(yōu)勢與管理優(yōu)勢，卻剛剛擺上臺面。

打造好產(chǎn)品、提供好服務(wù)、創(chuàng)造好生活場景

一直以來，長租行業(yè)的競爭很大程度上是產(chǎn)品力的競爭。即使未來Reits放開，投資者最關(guān)注的依然是底層資產(chǎn)的資質(zhì)和收益率。最終考驗的仍是企業(yè)的運營能力和產(chǎn)品力。

精工筑造，是中海最擅長的事。產(chǎn)品方面，長租公寓繼承了中海43年的住宅產(chǎn)業(yè)化專業(yè)積淀，目前在營的項目均廣受好評。

中海長租公寓旗下有“中海友里”和“中海海堂”兩條產(chǎn)品線，分別定位為舒適社交型公寓及商務(wù)服務(wù)型公寓，由于項目從獲取到呈現(xiàn)均由中海自己的團隊打造，整體品質(zhì)較高。“這是一個可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，我們做的重資產(chǎn)，如果不考慮資產(chǎn)的效率和回報，它會永遠在我們手里，我們必須要從一開始就為資產(chǎn)負責，去做一個良性的好的循環(huán)。”

中海長租公寓跟其他品牌公寓的一個差異性在于高品質(zhì)的軟硬裝配置及良好的社區(qū)氛圍打造，因為除了高品質(zhì)的居住空間之外，中海長租會和小區(qū)一樣配備園林景觀，保證健康宜居的綠化環(huán)境，給人營造家的感覺，以空間來留住人、溫暖人。對于經(jīng)營性物業(yè)，經(jīng)營行為是長期和可持續(xù)的，不是某個點狀的，所以我們對產(chǎn)品也拉開了全生命周期的視角。

值得注意的是，中海長租目前已開業(yè)6個月以上的項目平均出租率達95%，處于行業(yè)較好水平。這個數(shù)字意味著住進來的租戶退租率不高，續(xù)約率也有保證。

如此高的出租率與租客粘性，與公寓日常的管理服務(wù)密不可分。饒胤認為，長租公寓和酒店不一樣，也和服務(wù)式公寓不一樣，對于人員配置有比較集約的管理訴求，如何在集約管理訴求之下，去洞察服務(wù)界面的關(guān)系，讓服務(wù)和租客體驗形成良性互動，構(gòu)建一種新的根植于居住之上的“以人為本”的精細化運營管理服務(wù)體系。

在標準化的體系之下，中海長租公寓深入挖掘客戶需求，敏銳洞察客戶的敏感點，根據(jù)城市文化、項目區(qū)位、客戶需求等打造特色產(chǎn)品特色，對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。

以中海友里杭州濱江店為例，作為中海長租公寓首家寵物友好主題公寓，該項目也是對核心客群消費需求和寵物新經(jīng)濟的進一步探索及對產(chǎn)品定位的一次創(chuàng)新，中海長租公寓團隊對標參考芬蘭寵物跑酷設(shè)施，自主研發(fā)設(shè)計并打造了寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內(nèi)的養(yǎng)寵人群能夠有更多的空間來陪伴寵物玩耍，寵物友好主題公寓的推出即廣受市場歡迎，據(jù)悉目前該項目基本處于排隊租賃狀態(tài)。此外中海友里北京房山店結(jié)合了項目主要客群Z世代年輕、逐新的特點，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯(lián)動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續(xù)保持吸引力從而進一步增強客戶粘性。”

通過對“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活場景”的深入研究，不斷完善標準化服務(wù)體系，洞察新一代青年人的租住特點及生活需求，中海長租公寓不斷刷新競爭力與吸引力。

如何走的更遠

近幾年長租公寓陸續(xù)迎來政策、金融等多方面利好，但同時也面臨許多亟待解決的問題。

比如說在政策端怎么提供更好的融資渠道支持，形成多層次的融資體系。在供地端是不是能有更廣泛的行成針對租賃住房專門的供地計劃以及適合經(jīng)營視角的地價評估體系。

引起眾多關(guān)注的長租公寓退出的問題，不僅僅是長租企業(yè)與資產(chǎn)市場的一個對話過程，更需要政策層面更多的支持。如何可持續(xù)，這個是擺在每一家企業(yè)面前的課題。

饒胤認為，這些問題的解決需要各方共同努力。

盡管仍然存在種種問題，他對長租這個行業(yè)仍然非常看好。“經(jīng)歷過早年的那一波震蕩之后，行業(yè)已經(jīng)逐漸的開始走上了規(guī)范化發(fā)展的道路。同時，租賃住宅的Reits呼之欲出，也將給行業(yè)發(fā)展插上新的翅膀。此外，在城市群的不斷發(fā)展和家庭結(jié)構(gòu)不斷變化的大趨勢下,租住將成為現(xiàn)有住房體系的有力補充，也是時代發(fā)展的要求。”

而對于中海長租自身來說，在整條長租賽道中，饒胤認為，中海長租有充分的基礎(chǔ)和體系，能夠支撐它進入到百花齊放的競爭中去，打造自己的特色。中海長租既是產(chǎn)品構(gòu)造者，也是資產(chǎn)管理者，能給這個行業(yè)貢獻出足夠好的好產(chǎn)品，提供足夠好的好服務(wù)，通過團隊上下現(xiàn)金流量表思維的構(gòu)建，走出有質(zhì)量的發(fā)展道路，并為行業(yè)提供新的業(yè)務(wù)評價視角。

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