浪翻云

文章來源：財博匯

自三家上市房企被列作示范房企并批準發行人民幣債券以來，加上各地實施寬松的購房政策，內房板塊全面回暖，連帶物管板塊亦見異動。

興業證券表示目前已經看到房地產調控政策和融資政策的逐步改善，物業管理板塊有

望迎來估值修復，優質物業管理公司仍具備成長屬性。各物管公司也在業績后持續回購，彰顯對公司持續增長的信心。

此外，于5 月10 日，國家住建部、郵政局辦公室已發文提出將物業服務企業納入當地疫情防控體系，鼓勵有條件的地區按照政府向物業服務企業購買公共服務的方式，給予物業服務企業一定補償。5 月13 日，北京市住建委跟進發文提出將住宅物業服務項目疫情防控工作納入小區防控體系，切實保障一線物業服務從業人員必要的個人防護物品和消毒物資。興業證券認為國家層面發文肯定了物業服務在疫情防控和基層治理中的重要作用，且今年首次提出給予物業服務企業一定補償，物管公司有望降低防疫帶來的成本壓力。

隨著地產政策逐步釋放積極信號，物管股估值有望修復，不少券商均認為在“穩增長”和“寬信用”的大環境下，房地產公司將有更友好的發展環境，行業的流動性風險解除，新房銷售也將逐步回暖。物管公司有更好的業務成長性，更安全的財務狀態，估值將會有更大的彈性。截至5 月13 日，港股物管板塊平均估值對應2021/2022 年15.4/11.3XPE。

目前，券商基本看好經營獨立性高、內生增長能力強、盈利質量佳的物管公司。本欄在港股中尋找相應的低估值物管股，認為銀城生活服務(1922)可作為小型物管股的首選。

物管股的長期價值良好，而未來3至5 年更是行業的規模紅利期，物管行業將加速整合，物管公司之間也會分化加劇。對于未來3至5 年的戰略機遇期，物管公司普遍制定了高速擴張計劃。而銀城生活服務是長三角地區的領導性物管公司，尤其在南京市更具有非常強大的品牌效應和卓越的市場地位。公司近年通過策略性措施，已迅速擴展業務至長三角地區重點城市，為公司的持續穩健發展提供巨大的增長動力。

業績穩步上揚   收入及純利大幅增長

2021年，銀城生活服務錄得營業收入約13.5億元(人民幣，下同)，同比增加約40.5%;純利達約9,480萬元，同比顯著增長約35.0%。毛利率及純利率分別約為16.2%及約7.0%。其中，提供物業管理服務的收入約10.8億元，同比增長約40.2%;而來自增值服務的收入為約2.69億元，同比增長約41.6%。

在核心業務營運數據的強勁表現以外，尤其值得注意的是公司在管面積同比增長50%之同時，來自第三方項目占比達近90%，反映銀城生活服務的外拓能力卓越，有力搶占市場份額，利好集團長期發展。要知道在房地產市場走向存量時代，物管企業的自身外拓能力往往成為企業發展的重要動力。

于2021年12月31日，銀城生活服務的合約面積及在管面積分別為約6,190 萬平方米及約5,876 萬平方米，同比增長約44.6%及約50.4%，遠超集團去年初設定的35%增長目標。尤其是年內新拓展的近2,000萬平方米在管面積中，超過91%來自第三方項目，從而使得集團整體在管面積來自第三方的比例進一步提升至89.8%的高水平。

非南京地區發展迅速增長 84.6%

與此同時，銀城生活服務繼續堅持區域集中化，且在城市加密的同時，做到有質量的穩健增長。根據「加密南京、做大蘇南、布局淮海」的策略積極穩固集團在南京的龍頭地位，同時開拓更多潛力市場。于2021年12月31日，集團在南京共管理643個項目，在管面積近3,500萬平方米，同比增長33.2%。南京項目的高密度，有助于集團利用密集的項目網絡資源，不但能以更優的成本管控，提升運營效率和員工人均創造價值，而且有助于集團各類增值服務和城市增值服務(如騎手換電等)項目的鋪開和引流，為集團帶來可觀和可持續的收益。

此外，南京以外地區于去年的發展亦取得優秀成績，新增在管面積破千萬，總在管面積達到近2,400萬平方米，同比增長約84.6%，占集團總在管面積約40.5%，再次驗證集團有能力把在南京的成功經驗復制到其他地區。

綜上可見，銀城生活服務作為經營獨立性高、內生增長能力強、盈利質量佳的物管公司，有望于未來五年內通過強大的外拓能力保持高速增長佳績。公司現價2021年市盈率不足10倍，按2022年利潤增長30%計，預測市盈率僅5倍，較行業平均市盈率折讓逾50%，股價嚴重落后。未來六個月，隨著市場氣氛好轉，銀城生活服務絕對有力大升逾倍。此不可不察。

(新媒體責編：pl0902)