2018年開(kāi)年以來(lái)，碧桂園、泰禾集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等多家房企陸續(xù)發(fā)布海外融資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)計(jì)2018年地產(chǎn)融資政策仍會(huì)保持整體偏緊，在此情況下，短期內(nèi)房企海外融資規(guī)模料繼續(xù)擴(kuò)大，多元化融資方式或成為房企融資破局關(guān)鍵。

“出海”尋求融資機(jī)會(huì)

新年伊始，碧桂園等多家房地產(chǎn)企業(yè)“揚(yáng)帆出海”，尋求融資機(jī)會(huì)。根據(jù)房企發(fā)布的公告統(tǒng)計(jì)，1月上旬房企計(jì)劃海外融資規(guī)模累計(jì)已超過(guò)45億美元。

比如，龍湖地產(chǎn)1月9日發(fā)布公告宣布與高盛、海通國(guó)際、摩根士丹利、匯豐及花旗，就發(fā)行于2023年到期的3億美元3.9%優(yōu)先票據(jù)及于2028年到期的5億美元4.5%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買協(xié)議，票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)總額約為7.981億美元。碧桂園10日發(fā)布公告宣布擬發(fā)行2023年到期2.5億美元優(yōu)先票據(jù)及2025年到期6億美元優(yōu)先票據(jù)。票據(jù)發(fā)行估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為8.39億美元，碧桂園擬將該筆款項(xiàng)用于提早贖回2023年票據(jù)及一般營(yíng)運(yùn)資金。

“房企積極到海外市場(chǎng)籌錢，主要是為了緩解其所面臨的資金壓力。”明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，2015年1月證監(jiān)會(huì)推出了《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，正式實(shí)施公司債新政。眾多房企在2015-2016年發(fā)債，而這批債券將陸續(xù)在2018年進(jìn)入回售期。

“與此同時(shí)，在限售、限價(jià)、限購(gòu)等多種調(diào)控政策持續(xù)影響發(fā)酵下，加之三四線城市的樓市風(fēng)光或難再現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售回款不會(huì)太樂(lè)觀。”劉策表示，2018年將是國(guó)內(nèi)大型房企較為艱難的一年。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，部分房企當(dāng)前銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)增速放緩的態(tài)勢(shì)，資金方面有一定壓力;另外，部分房企此前有很多“地王”項(xiàng)目，也需要類似融資。雖然國(guó)外市場(chǎng)融資成本也在上升，但渠道仍較為通暢。

境內(nèi)融資環(huán)境從緊

房企密集出海尋求融資的熱潮從2017年就已開(kāi)始。克爾瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，房企境內(nèi)公司債發(fā)行總量明顯下降。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，公司債共計(jì)發(fā)行622億元，同比下降85.6%。

民生證券分析師楊柳認(rèn)為：“相比2016年相對(duì)寬松的融資渠道，2017年以來(lái)各種地產(chǎn)融資渠道紛紛受到限制。證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)兩個(gè)體系，都加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)融資的監(jiān)管。”

比如，2017年，銀監(jiān)會(huì)對(duì)整個(gè)銀行業(yè)展開(kāi)的“三三四”檢查大大限制了銀行資金流向地產(chǎn)。銀監(jiān)會(huì)日前印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》中也將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策列為今年整治的要點(diǎn)。

與此同時(shí)，房企借“影子銀行”等暗道進(jìn)行融資的渠道也引起了監(jiān)管的警覺(jué)。2017年12月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》，強(qiáng)調(diào)不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領(lǐng)域。今年1月，銀監(jiān)會(huì)再發(fā)文將委托貸款納入嚴(yán)監(jiān)管。

另外，2017年房企債券融資則處于全年收緊的狀態(tài)。楊柳分析，2017年房企發(fā)債整體上受限制較多，且發(fā)債成本上升較快，導(dǎo)致許多企業(yè)取消或延遲發(fā)債。另外，從審批速度上看，2017對(duì)地產(chǎn)債的審核速度始終較慢，降低了企業(yè)通過(guò)發(fā)債進(jìn)行融資的偏好。

“從2010年‘國(guó)十一條’政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資開(kāi)始了實(shí)質(zhì)上的停滯。”楊柳表示，房企IPO自2010年以來(lái)基本停滯，僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月實(shí)現(xiàn)A股上市，融資534億元。而配股自2009年以來(lái)極少采用，僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2016年配股29億元。此外，增發(fā)一直是房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資最主要的方式，2017年1-11月的地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)募集資金335.22億元，同比下降78.27%。

創(chuàng)新融資渠道成關(guān)鍵

值得注意的是，除了輾轉(zhuǎn)到海外進(jìn)行融資外，房企也在國(guó)內(nèi)積極拓展新的融資方式。克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2017年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》顯示，房企的融資方式越來(lái)越多元化，房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化(ABS)、房地產(chǎn)投資信托(REITs)、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。自2015年6月萬(wàn)科發(fā)布國(guó)內(nèi)首只公募REITs后，ABS逐漸成為房企融資的一個(gè)突破口。2017年前11個(gè)月，多家企業(yè)完成發(fā)行ABS產(chǎn)品，發(fā)行金額總計(jì)423億元，同比大幅增長(zhǎng)210%，大大超過(guò)2016年全年總量。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，直接融資或成房企融資大趨勢(shì)之一。”劉策表示，但提升直接融資比例需要很長(zhǎng)時(shí)間過(guò)渡，當(dāng)前估值合理的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然過(guò)少，制約了直接融資比例。

“考慮到融資監(jiān)管層面政策的延續(xù)性，以及整體中性貨幣政策的操作空間，預(yù)計(jì)2018年地產(chǎn)的融資政策仍會(huì)保持整體偏緊，對(duì)不同渠道‘有保有壓’。”楊柳表示，除傳統(tǒng)地產(chǎn)融資渠道外，地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在2017年蓬勃發(fā)展，成為了監(jiān)管部門鼓勵(lì)發(fā)行和金融機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。

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