近日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，發(fā)改委指出，開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動(dòng)各類(lèi)社會(huì)資本積極性，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作。

財(cái)政部專(zhuān)家?guī)鞂?zhuān)家、360企業(yè)安全集團(tuán)投資總監(jiān)唐川在接受記者采訪時(shí)表示，該《通知》是監(jiān)管層繼《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》和《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》(征求意見(jiàn)稿)之后的又一個(gè)重要指導(dǎo)性文件。從技術(shù)層面來(lái)看。可以說(shuō)，新時(shí)代的REITs，以及監(jiān)管層同時(shí)在推進(jìn)的公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金都是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的重要支持工具。這些工具的有效推出，將會(huì)有助于解決基建項(xiàng)目退出難、項(xiàng)目融資途徑少、資產(chǎn)交易對(duì)手方難尋等問(wèn)題。

中國(guó)銀行研究院博士后葉銀丹在接受記者采訪時(shí)表示，基建公募REITs可盤(pán)活存量基建項(xiàng)目的沉淀資金、降低負(fù)債率，轉(zhuǎn)為新基建項(xiàng)目的滾動(dòng)投資，從而加快形成基建投資自身的良性循環(huán)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，《通知》的印發(fā)能夠加快基建公募REITs落地，更好地釋放基建項(xiàng)目活力，從而在當(dāng)前時(shí)期更好地發(fā)揮基建投資托底經(jīng)濟(jì)的作用。

《通知》指出從重點(diǎn)區(qū)域來(lái)看，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

從重點(diǎn)行業(yè)來(lái)看，《通知》指出，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。主要包括：倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目;收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目;城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目;城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目;數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目;5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目;智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，《通知》還提到，涉及PPP項(xiàng)目還需滿足以下條件：

第一，2015年以后批復(fù)實(shí)施的PPP項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。

第二，2015年6月以后批復(fù)實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法》(國(guó)家發(fā)展改革委等6部委第25號(hào)令)有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實(shí)施的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，應(yīng)符合當(dāng)時(shí)國(guó)家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營(yíng)管理等相關(guān)規(guī)定。

第三，收入來(lái)源以使用者付費(fèi)(包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用)為主。收入來(lái)源含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。

第四，PPP項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運(yùn)營(yíng)等重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

葉銀丹表示，PPP項(xiàng)目可申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，將有助于解決PPP項(xiàng)目融資難的老問(wèn)題。對(duì)于符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施PPP項(xiàng)目，若能借助REITs融資，實(shí)現(xiàn)真正的權(quán)益融資，則可以降低其融資成本，并在一定程度上提高投資者的回報(bào)。

為了試點(diǎn)工作更快落地，唐川建議，如果REITs要介入PPP項(xiàng)目的投資，那除了股權(quán)部分的投資以外，最好將剩余未還的銀行貸款全面替換掉，唯有這樣，銀行的權(quán)益才能夠得到合理的保證，并且，金融產(chǎn)品管理人將項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行分配時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。此外，REITs管理團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)作領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)性或也是阻礙項(xiàng)目順利推進(jìn)的一大問(wèn)題。當(dāng)然，此問(wèn)題或可通過(guò)管理模式的優(yōu)化來(lái)化解。比如，REITs管理人可以通過(guò)與原項(xiàng)目公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)人簽訂長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)協(xié)議，來(lái)保證項(xiàng)目原管理、運(yùn)營(yíng)模式不變;或者在各個(gè)領(lǐng)域找到固定的運(yùn)營(yíng)合作伙伴，來(lái)保證特定領(lǐng)域同類(lèi)項(xiàng)目在接手后都能持續(xù)、健康、穩(wěn)定地運(yùn)營(yíng)下去。

葉銀丹表示，首先要做好政策支持，鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)基建項(xiàng)目申報(bào)REITs試點(diǎn)。第二，需要加大相關(guān)人才培養(yǎng)力度�；�建REITs起航對(duì)公募基金的運(yùn)營(yíng)、管理和維護(hù)職能都提出了更高的要求。第三，探索相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。在中國(guó)設(shè)立REITs通常需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組，并被視為交易行為，需繳納增值稅、土地增值稅等稅費(fèi)，而在境外REITs沒(méi)有增值稅、土地增值稅等征稅項(xiàng)目。境外REITs在繳納所得稅以及分紅環(huán)節(jié)等實(shí)施不同程度的優(yōu)惠政策，可為未來(lái)國(guó)內(nèi)稅收優(yōu)惠政策設(shè)計(jì)提供借鑒。

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