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    長租公寓能否“活”下來?行業(yè)巨頭不看好兼并收購

    “小而美”的長租公寓能否活下來?

    “第一輪淘汰剛剛開始,其實真正的競爭也才剛開始。”位于成都的分散式公寓品牌幸福居創(chuàng)始人王虎告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,在2017年下半年與當?shù)亓硪患议L租公寓Funx合并運營后,面對自如、蛋殼和魔方等行業(yè)巨頭對西南地區(qū)市場的大舉“進攻”,如今他總算可以稍微松一口氣。目前幸福居和Funx兩個品牌旗下管理的房間數(shù)量已經(jīng)超過5000間,不過王虎知道,在政策紅利的推動下,各巨頭紛紛擴大營業(yè)規(guī)模,長租公寓的激烈競爭才剛剛拉開帷幕。

    2017年7月,九部委聯(lián)合下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》前,“機構化租賃”的市場供應量嚴重不足就已是經(jīng)常被討論的話題。2016年12月,鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》稱,租賃機構在整個租賃市場的租金規(guī)模占比只有7%。

    據(jù)不完全統(tǒng)計,當前我國機構化租房占整體租賃市場比例僅為個位數(shù)的這塊蛋糕中,已經(jīng)擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。貝殼研究院(原鏈家研究院)2018年7月發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》稱,租賃業(yè)務的機構化率目前已進一步提升,一線城市新開公寓門店增長率超35%。此外,規(guī)模較大、運營范圍向全國擴張的巨頭格局已初現(xiàn)端倪:對包含超過1000家分散式長租公寓運營商的統(tǒng)計結果顯示,估值位列第一的自如估值為200億元,超過第二名一倍多。貝殼研究院預測,未來一段時間各種利好資源將不斷向頭部企業(yè)匯聚。

    在各路優(yōu)勢資源向頭部企業(yè)匯聚之時,有分析認為,長租公寓可能會面臨不小的倒閉、兼并與收購壓力。作為側(cè)面的證明,長租公寓的“陣亡名單”中已經(jīng)有Go窩公寓、Color公寓、好熙家公寓等諸多名字。“在對新房的競爭中,如果我們只能以2000元的價格拿房,而巨頭們卻可以承擔2500元甚至更高的拿房成本,就到了我們該退出的時刻了。”王虎對中小租賃企業(yè)未來的預測并不是非常樂觀。

    行業(yè)巨頭不看好兼并、收購

    與市場分析相反,作為行業(yè)巨頭之一的自如并不認為收購與兼并的道路能走得通。自如CEO熊林近日對《中國經(jīng)濟周刊》記者明確說道:“大家在長租公寓行業(yè)中對兼并收購有一個誤區(qū),其實收購兼并的模式在這個行業(yè)很難走通。最核心的問題是,各家長租公寓產(chǎn)品的品相、質(zhì)量差距非常大。一些公寓如果在當下規(guī)模不夠大、運營不夠好,在到達臨界點時已經(jīng)虧損得很嚴重了,此時離與業(yè)主租約到期的時間也不遠了。在這種情況下,并購來的資產(chǎn)還剩多大價值?是否會貶值,甚至成為負擔?”

    一位長租公寓企業(yè)高管接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析,自如雖然也有“自如寓”這種集中式公寓,但大量房源還是在各小區(qū)中的分散式公寓。相較于集中式公寓,分散式公寓的管理半徑更長、成本較高,收購者的興趣不大。

    王虎則認為,已經(jīng)形成很強運營體系的巨頭如果去并購一家?guī)浊чg的分散式公寓,需要一套一套地實地測量,并對每間房屋進行改造,與其這樣還不如按照自有的標準去擴張,這樣更劃算。在王虎看來,自如的標準化和一致化在業(yè)內(nèi)是較為知名的,“目前巨頭都在搶食政策帶來的紅利,在大眾化和標準化的房屋上下功夫,無論是Funx這種小眾產(chǎn)品還是幸福居,在他們眼里的價值其實并不大。”

    然而,業(yè)內(nèi)還是不乏整合與并購的案例。除了2017下半年Funx與幸福居的合并外,魔方公寓也入股收購了扎根于深圳的V客青年公寓。魔方生活服務集團副總裁金喆向《中國經(jīng)濟周刊》記者證實,魔方入股后成為V客青年公寓的大股東,V客也進入了魔方產(chǎn)品體系之中,成為以初入社會的青年為主要受眾的產(chǎn)品。“青年公寓這個品類有它獨特的價值,它充實了魔方的產(chǎn)品線,進入魔方公寓的體系后‘過得很好’。”

    金喆所說的產(chǎn)品條線的互補,或許是行業(yè)整合中的關鍵參照標準。如今,我國大眾型的租賃產(chǎn)品中已基本形成了4條不同受眾的產(chǎn)品線:針對高端商務人士與精英階層的精品公寓、主要受眾為白領的白領公寓、為初入社會的青年人打造的青年公寓、為產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工打造的集體宿舍(又稱藍領公寓)。“當某個企業(yè)在發(fā)展過程中需要整體補入某個之前自己不擅長或沒有布局的品類時,兼并就自然而然地發(fā)生了。”王虎說。

    利潤被壓縮,部分“二房東”改走“大房東”路線

    “長租公寓項目找到我們的有很多,出于謹慎和對未來的不確定,我們一個都沒投。”星瀚資本創(chuàng)始合伙人楊歌說,他對長租公寓“不看好”的原因在于30多年來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀格局一直都是“所有權”(大房東)在欺壓“運營權”(二房東),“這種不合理的結構導致所有權這一層的利潤很大,有得‘炒’,而運營權這一層的利潤十分薄,沒有太多人重視這塊業(yè)務,更‘懶’得按照運營商的需求開發(fā)合適的物業(yè)租給他們。”

    在楊歌看來,運營權目前有長租公寓、聯(lián)合辦公以及書店等幾個分支,但大多數(shù)運營商過得都不太好,“還是因為利潤太薄,大部分利潤被‘所有權’拿走了。”

    在“所有權”與“運營權”的關系中,由于我國租賃市場不是非常發(fā)達,對規(guī)范“所有權”與“運營權”之間的邊界、約束各自行為的法律法規(guī)不夠完善,大房東往往是強勢一方。一位不愿具名的公寓運營商告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,大房東在與運營者關系上的強勢是多方面的,比如違約成本不高、隨意修改合同以及不遵守規(guī)則地斷水斷電等。

    思源地產(chǎn)副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說,由于“二房東”模式?jīng)]有所有權,一旦市場發(fā)生不可預期的變化,比如地價房價快速上揚,成本將很難控制。此外,如果“二房東”運營得好,“大房東”看了“眼紅”,也可能以提高租金的方式擠壓運營商的利潤空間。

    值得注意的是,一些“二房東”在對他們不利的市場格局中,隨著自身運營權業(yè)務的規(guī)模擴大,也開始了對地產(chǎn)的布局,并變身為“大房東”。以連鎖快餐品牌麥當勞為例,其地產(chǎn)業(yè)務的利潤甚至已經(jīng)超過了主營業(yè)務。麥當勞2016年的財報顯示,其地產(chǎn)出租一項的利潤就已經(jīng)達到全財年利潤的50%。

    為了成為“大房東”,自持物業(yè)成為可行性較高的路徑之一。但“二房東”要想自持物業(yè)并不容易。

    2017年初,魔方與中航信托成立藍山資產(chǎn),聚焦于北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)的收購、開發(fā)和管理,由“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向“重資產(chǎn)”模式。“我們的兄弟公司一旦物色到好物業(yè),會交給我們來運營和管理,但魔方公寓的核心能力并不在這里,和大型開發(fā)商搶地塊,實在不是我們可以做得到的。”金喆說。

    自如同樣沒有當“大房東”的打算。“我們的核心能力還是在運營,持有物業(yè)對我們來說成本太高了,也不利于完成當前迅速擴大規(guī)模的任務。”一位不愿具名的自如內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者。

    幸福居創(chuàng)始人王虎則對中小規(guī)模企業(yè)到期離場已做好心理準備。“我們借貸資金的年利率超過30%,而巨頭企業(yè)的年利率只有百分之十幾,他們對外發(fā)債的利率更是只有個位數(shù)。”他說,巨頭們更低的資金成本確保了他們可以將收回成本的時間推遲到3年甚至四五年后,而幸福居這樣規(guī)模的企業(yè)必須在3年甚至兩年內(nèi)收回成本,才能保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流,這對中小規(guī)模企業(yè)來說是很大的問題。“由于我們在成都布局得早,早期房源我們付出的成本很低,可一旦這些房源租期結束,自如在大部分房源中都能以高于我們500元甚至1000元的價格拿房,會對我們形成巨大的優(yōu)勢,那時候我們就該離場了。”而對于自持物業(yè),王虎的回答很干脆不可能。“我們與合伙人也考慮過這個問題,但對于我們這樣只有幾千間規(guī)模的運營商來說,要想自持很難。”

    “小而美”企業(yè)在夾縫中求存活

    互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)習慣性的“只有第一名才能活下來”的口號是否也會出現(xiàn)在長租公寓中?

    曾有人指出,互聯(lián)網(wǎng)幾乎為零的邊際成本可使其線上業(yè)務迅速擴張,只有規(guī)模最大者才能最終取勝。但需要線下廣泛布局的業(yè)務則不然,因為其需要十分本地化的專業(yè)服務,可以各自“占山為王”,不利于一家獨大的格局形成。在共享單車行業(yè)中,有人依照這個理論認為線下端的“去中心化”會抵消線上端“中心化”的趨勢,然而,通過激烈競爭,最終只有ofo和摩拜單車兩者大規(guī)模地生存下來,而網(wǎng)絡節(jié)點數(shù)不夠多(即運營規(guī)模不夠大)的企業(yè),即便產(chǎn)品質(zhì)量更好,也未能存活。

    其實,多數(shù)公寓運營商無論從宣傳還是實操角度,都在凸顯自身的“互聯(lián)網(wǎng)基因”,以流量經(jīng)營的模式試圖將一個穩(wěn)定的人群保留在其服務的場景中,使其在體系內(nèi)發(fā)生重復消費,并試圖開發(fā)其在社交、搬家、維修等其他方面的新需求,以拓展增值服務。比如,一些租賃巨頭的房客既能在線下看房,也能在線上全面了解房源,之后通過電子密碼門禁,就可以直接拎包入住,不用再經(jīng)過傳統(tǒng)的中介服務人員。而在接收房源一端,電子化量房、以智能的方式推算出房屋市場價,已是常見的信息化手段。

    長租公寓是否會追隨這一“剩者為王”的原則,“小而美”能否留下?自如CEO熊林認為,長租公寓在單體城市運營規(guī)模不小于20萬間,整體規(guī)模不小于百萬間,才算是過了“規(guī)模關”,在這一過程中,前期的IT系統(tǒng)投入顯得十分重要,是支撐規(guī)模迅速擴大的基礎,對小規(guī)模企業(yè)而言壓力很大。

    王虎則希望幸福居和Funx繼續(xù)以“小而美”的方式頑強生存下去。“我看到一些只有2萬+或者3萬+規(guī)模的本地企業(yè)目前活得都還不錯,也都實現(xiàn)了盈利。Funx專注于同性戀群體,這個小眾市場暫時還沒被巨頭看上眼,在巨頭都在大規(guī)模進行標準化和大眾化房屋的布局之時,我們有很長一段時間可以利用。”他說,根據(jù)他的觀察,目前所謂白領公寓、青年公寓和精英公寓3個條線,更多的是為了給投資方“講故事”,其實同質(zhì)化情況非常嚴重,“未來我們的生存之本就是‘有特色’,趁著巨頭還無暇顧及小眾市場時占得一些先機。”

    (新媒體責編:news1166)

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